從夢想民宿到法規現實：當農舍遇上「民宿管理辦法」

前陣子有位客戶帶著滿腔熱血來諮詢。他在台東買下一棟農舍，環境優美、景色遼闊，希望能將它打造成一間結合田園風光與人情味的特色民宿。

然後在申請民宿登記時，卻發現一個「卡關點」:

當初購買農舍時，由於考量到貸款問題以及後續資產傳承問題，他將房屋登記在兒子名下，沒想到農舍如果要申請民宿的話，經營者需為農舍的所有權人擔任。但是兒子目前任職於公家機關，無法經營商業(包括經營民宿)，陷入一個死胡同。

此案涉及的法條有：

1. <<民宿管理辦法>>第八條第一項的規定: 「建築物使用用途以住宅為限。但第四條第一項但書規定地區，其經營者為農舍及其座落用地之所有權人者，得以農舍供作民宿使用。」
2. <<公務員服務法>>第十四條第一項規定:「公務員不得經營商業。」

也就是說雖然農舍可以合法申請民宿，但經營者必須為該農舍及座落農地的所有權人，沒辦法像其他一般建物，可以由屋主出具同意書讓其他人來經營該民宿。

後續處理的解法：

• 將農舍部分持分贈與至他人(屋主配偶)身上並以其名義申請

農舍申請作民宿使用時雖然有規定經營者必須為農舍所有權人，但未明確規範是否為單獨持有的所有權人或共有人。因此，我們協助屋主贈與很少的持分予其配偶(考量到日後房地合一稅的問題)，成功以屋主配偶的名義申請為民宿經營者。

民宿經營看似簡單，但牽涉的法令並不少。從房屋所在的區域是否能設置民宿、客房數量、經營者規範等，每一環都需謹慎。也請有意購屋做民宿的朋友們留意，建議在購置房屋前先諮詢專業人士，或到相關主管單位進行求證～